طريقك للحصول على منزل ..تفاصيل شراء سكن في السويد

9 دقائق

إن شراء أو بيع مسكن في السويد هو غالبا ما يكون أكبر الأعمال في الحياة، ولكي يتمكن المرء من فهم تلك العملية فإن الأمر يُمكن أن
يكون صعبا.ً وهنا نود أن نُيسر الأمر عليك لكي تتنقل داخل سوق الإسكان السويدي بطريقة صحيحة، ولخلق الظروف اللازمة

تحت العناوين أدناه نقدم صورة وصفية عن سوق الإسكان في السويد، فضلا عن شرح الكيفية لعملية البيع والشراء الخاصة بالسكن

أنواع السكن في السويد

يوجد في السويد في المقام الأول ثلاثة أنواع شائعة من أنواع السكن:

1- عقار – أن تعيش في بيت خاص بك على أرض تمتلكها. إذا ما اخترت شراء منزل على أرض تمتلكها فإنك أنت من تتخذ القرارات وتقع على عاتقك المسؤولية، إلى حد كبير، بشأن كل شيء متعلق بالسكن.

2- شقة بحصة في ملكية العقار – أن تعيش في شقة وتمتلك الحق بالعيش فيها. تمتلك أنت والمقيمون الآخرون في المنزل العقار وتدخلون معاً جميعاً في اتحاد أو رابطة، وهو ما يطلق عليه اسم اتحاد مالكي الشقق (bostadsrättsförening)
شقة إيجار – أن تعيش في شقة وتكون مستأجراً لسكنك.

3- كما يوجد أيضاً منازل للتأجير ولكن من الأكثر شيوعاً استئجار شقة ودفع مبلغ شهري.

شاهد الفيديو مترجم بالعربية

وبالإضافة إلى أنواع السكن الثلاثة الأكثر شيوعا، فإن هناك عدة أنواع أخرى من السكن للعيش بها. فيوجد على سبيل المثال شقق تمليك (ägarlägenheter)، وهي فكرة تجارية حيث يمتك الشخص شقته بدون وجود اتحاد مالكي الشقق. ويشبه ذلك صورة المسكن الموجودة في العديد من البلدان الأخرى، ولكنها غير شائعة في السويد. ومن الأنواع الأخرى التأجير وهو ما يعني أنك تملك المنزل وليس الأرض المقام عليها المنزل، ولكن يتم استئجارها من قبل مالك الأرض.

وفي حال اختيارك العيش في شقة بحصة في ملكية العقار فإنه يتم تسجيلك في نفس الوقت في اتحاد لمالكي الشقق ويكون لك الحق في اتخاذ قرارات بشأن العقار جنباً إلى جنب مع المشاركين الآخرين في الاتحاد. ولا يُمكنك اتخاذ القرارات إلا داخل شقتك فقط، وقد لا يُمكنك اتخاذ القرارات داخل شقتك أيضاً إلا بعد الحصول على موافقة من الاتحاد لإجراء بعض الإصلاحات أو التجديدات.

قد يكون هناك فرق كبير في ما هو متوقع منك كعضو اعتمادا على عدد الأعضاء وعدد العقارات الموجودة في الاتحاد. وببساطة يُمكننا القول أنه كلما كان اتحاد السكن صغيراً كلما توجب على العضو المشاركة بشكل أكبر. وفي الاتحادات الكبيرة عادة ما لا يتطلب الكثير من الالتزام، إلا أن ذلك قد يعني أيضاً وجود فرصة أقل للتأثير. ومن الهام أن تكون مُلماً بما يسري على أنواع السكن المختلفة قبل أن تقرر أين وكيف تريد أن تعيش..

دور السمسار

في السويد يكون جميع سماسرة العقارات متعلمين تعليما عالياً ويجب أن يكونوا مسجلين لدى سلطة حكومية – مفتشية سماسرة العقارات
(Fastighetsmäklarinspektionen). ويخضع عمل السماسرة لقانون خاص، هو قانون السمسرة العقارية، وبالتالي لا يطلب من المحامين أو المحامين إجراء شراء منزل في السويد. ويكون السمسار هو المسؤول عن عمل الوثائق المطلوبة، الموافقة للقانون، عند شراء سكن.

وفي السويد يكون الشخص البائع للمسكن هو من يعين ويدفع تكاليف السمسار العقاري. وغالباً ما يكون لدى السماسرة العقاريين الحق الحصري في بيع العقارات، يخضع لاتفاق بالحق الحصري. وبالتالي فمن غير المعتاد للغاية وجود أكثر من سمسار واحد للعقار ذاته. ووفقا للقانون، فإن السمسار ملزم بحماية مصالح الطرفين، وبالتالي لا يلزم وجود سمسار شراء في السويد.

ويكون السمسار مسؤولاً عن التوسط فيما يتعلق بالعقار، حيث يجمع بين البائع والمشتري ويعمل من أجل أن يقوم البائع بالإخبار عن كل شيء يحتاج المشتري لمعرفته عن العقار. ومن ثم يقع على عاتق السماسرة مسؤولية تجميع كافة المعلومات الضرورية وضمان حصول المشتري على كافة تلك المعلومات.
استعدادات ما قبل شراء السكن

توجد في السويد قواعد تحكم حجم القسط الذي عليك سداده على القرض الخاص بك، متطلبات التقسيط، وسقف القرض العقـاري الذي يعني أنك لا يسمح لك باقتراض أكثر من 85 في المئة من قيمة المنزل. نحن ننصحك بالتحدث إلى البنوك المختلفة بحيث تحصل على معلومات جيدة حول تلك القواعد والخيارات المختلفة المتاحة عند التخطيط لشراء مسكن. تأكد أيضاً من الحصول على وثيقة وعد بالحصول على القرض بوقت مبكر خلال تلك العملية. إذا كنت بحاجة إلى اقتراض المال لشراء العقار، فإن السمسار يطلب منك أن تفعل ذلك عند بدء العطاءات أو قبل التوقيع على العقد.

هناك عدة طرق للبحث عن المسكن، فمحاولة العثور على منزل المستقبل يمكن أن يكون أمراً يتطلب الكثير من الوقت. هناك الكثير من المواقع الإلكترونية الموجودة على الإنترنت التي يُمكنها تسهيل وتبسيط العملية عليك. ومن المواقع الإلكترونية الأكثر شعبية بين الباحثين عن المنازل هي Hemnet.se و Booli.se، إلا أنه يُمكنك أيضاً الدخول مباشرة على المواقع الإلكترونية الخاصة بالسماسرة. وعلى تلك المواقع الإلكترونية يُمكنك العثور على الكثير من إحصاءات الأسعار والمقارنات التي يُمكن استخدامها. ونحن ننصحك بزيارة المناطق السكنية المختلفة والذهاب إلى العديد من عروض المنازل.

عرض العقار للمشتريين المحتملين

إن أكثر الأشكال شيوعاً لعرض العقارات في السويد هو ما يُسمى بالعرض المفتوح. وهذا يعني أن السمسار سوف يقوم بالتنويه في إعلانه عن موعد العرض وأنه يُرحب بقدوم جميع الزبائن لزيارة العقار في التاريخ والوقت المحدد. وفي أغلب الحالات يُمكن أيضاً حجز عروض فردية مع السمسار.

ومن الظواهر التي أصبحت أكثر شيوعاً هي قيام الزبائن بطلب معاينة العقار، حيث يسألون إذا كان يُمكنهم القدوم ومعاينة العقار قبل أن يتم فتحه للعرض. وفي بعض الحالات يُمكن أن يؤدي هذا إلى أن يتم بيع العقار أيضاً قبل أن يتم فتحه للعرض. وتتاح الفرصة للزبائن القيام بتقديم عطاءات على العقار في أي وقت، ويُمكن للمشتري اختيار قبول إحدى العطاءات وبيع العقار قبل موعد العرض المعلن عنه مسبقاً. وإذا كنت مهتماً جداً بعقار بعينه فقد يكون من المستحسن القيام بإعلام السمسار عن ذلك في وقت مبكر.

الفحص والتفتيش

من الهام أن تأخذ الوقت الكافي لفحص العقار بعناية خلال العرض. وبكونك مشتري فإنك تكون مُلزماً بتفحص العقار، وهو ما يُسمى بـ واجب الفحص (undersökningsplikt). وهذا يعني أنه بعد التوقيع على العقد لا يُمكنك مطالبة البائع بتحمل المسؤولية عن وجود أية أخطاء أو أضرار في العقار، والذي كان في إمكانك اكتشافه قبل التوقيع على العقد. قد يكون من الصعب القيام بفحص دقيق خلال العرض المفتوح، ولذا فقد يكون من الحكمة طلب المعاينة الفردية للعقار. ومن ثم يُمكنك معاينة العقار وتفحصه بهدوء قبل أن تتخذ قراراً بالشراء.

وليس من غير المـألوف أيضاً الحصول على المساعدة من متخصص فحص عقارات للقيام بفحص العقار. ويقوم متخصص فحص العقارات بتفحص كل شيء تقريباً، إلا أن هناك أشياء لا تخضع للفحص العادي. ويقوم متخصص فحص العقارات بإخبارك بالأمور المشمولة في الفحص والأشياء التي يتوجب عليك تفحصها.

وقد يختار البائع أيضاً القيام بفحص العقار قبل أن يتم الإعلان عنه وطرحه للبيع في السوق. ويتلقى المشتري لهذا العقار بروتوكول الفحص للاطلاع عليه. إنها طريقة سلسة ومريحة، إلا أنه حتى في تلك الحالات يكون من الهام قيام المشتري باستعراض الأجزاء التي لا تكون مشمولة في البروتوكول.

وفي حال كنت ستقوم بشراء شقة بحصة في ملكية العقار (bostadsrätt) فينبغي عليك أيضاً الدخول في اقتصاد الاتحاد. وغالباً ما يتم عرض الاقتصاد الخاص بالاتحاد في نشرة تحصل عليها يوم عرض العقار، وإلا فتأكد من الاطلاع على تقرير الحساب السنوي الأحدث وقوانين الاتحاد. وإذا لم تكن معتاداً على قراءة تقارير الحساب السنوية فقد يكون من الجيد الحصول على المساعدة. وإذا ما كنت ستقوم على سبيل المثال باقتراض أموال من أجل شراء المسكن فيمكن للبنك مساعدتك في مراجعة اقتصاد الاتحاد.

العقـــد

يتم في العقـد تحديد ما سيطبق في الصفقة. على سبيل المثال كيفية الدفع. في المقام الأول دفع المقدم. عادة ما يحصل المرء على مهلة من سبعة إلى عشرة أيام لدفع المقدم، الذي يقدر عادة بقيمة 10 % من سعر الشراء. ويسدد باقي سعر الشراء عند موعد بدء دخـولك السكن.

كما يحكم العقد أيضاً ما ينبغي إدراجه في عملية الشراء بالإضافة إلى ما يعتبر عادياً. يُرجى قراءة الفصل ما الذي يندرج في العقار؟ أو قم بالاستفسار من السمسار إذا لم تكن متأكداً.

في عقد الشراء يمكنك أيضا ذكر أي شروط محتملة متعلقة بالشراء. وقد يشتمل ذلك على شروط القرض العقاري أو الفحص. على سبيل المثال، في حالة منزل بحصة في ملكية العقار، يشترط دائما أن يوافق الاتحاد على المشتري وأن يصبح عضواً فيه. عند توقيع العقد، فإن السمسار يقوم بتوثيق هوية المشتري، وهو ما يقتضيه القانون.

وفي بعض الحالات قد يكون توقيع العقد أمراً مجهد نفسياً. نحن ننصحك بالتحدث مع السمسار إذا كان لديك أية أسئلة قبل التوقيع على العقد. إذا كنت لا تزال تشعر بعدم اليقين، قد يكون من الحكمة أن تطلب من صديق مرافقتك أو تعيين مترجم فقط للتوقيع على العقد.

الوقت بين العقد وتمكين الدخول للعقار

الفترة بين العقد وتمكين الدخول للعقار هو الوقت المناسب لقيام البائع بالتحضير لمغادرة المنزل وتمكين المشتري من الدخول إلى منزله الجديد.

كما أن التنظيف قبل الانتقال من العقار هو أمراً يؤثر على كلا الطرفين ويُنظم بشكل واضح في العقد. وتجدر الإشارة إلى أن التنظيف قبل الانتقال من العقار يكون تنظيفاً شاملاً بشكل كبير ومن الصعب قيام الشخص بعمله بمفرده. ومن ثم فينبغي على البائع معرفة مدى شمولية التنظيف قبل الانتقال ومن ثم اتخاذ قرار إذا ما كان ينبغي عليه تعيين شركة للتنظيف أم لا.

وفي حال تلف أي شيء في العقار بسبب الاهتراء العادي والفترة بين البيع وتاريخ تمكين الدخول إلى العقار فمن الشائع قيام المشتري بتحمل ثمن التكلفة. وفي حالة حدوث تلفيات أو أضرار ملحوظة بسبب إهمال البائع، أو بسبب حادثة، فإن المسؤولية عادة ما تقع على عاتق البائع بأن يقوم باصلاح أو استبدال ما تم إتلافه.
يوم تمكين الدخول إلى العقار

إن يوم تمكين الدخول إلى العقار هو اليوم الذي تقوم فيه بدفع ثمن الشراء وتحصل فيه على مفاتيح منزلك الجديد. ومن ثم يصبح المشتري هو المسؤول بنفسه بالكامل عن السكن الجديد بداية من هذا اليوم. سواء انتقلت إلى المنزل في ذلك اليوم أو قمت بذلك في وقت لاحق. ويتوجب على المشتري بداية من يوم تمكين الدخول إلى العقار الحصول على تأمين لمنزله.

وفي يوم تمكين الدخول إلى العقار يجتمع المشتري والبائع في مكت السمسار العقاري أو في بنك المشتري. وخلال الاجتماع يعرض الوسيط العقاري الوثائق النهائية على البائع والمشتري. كما يكون لدى السمسار العقاري أيضاً اتصالاً وثيقاً بالبنك الخاص بكل من البائع والمشتري بحيث يسري كل شيء على ما يرام. وفي النهاية يقوم السمسار العقاري بتقديم سجل يصف المهام المختلفة التي قام السمسار بإجراءها خلال هذه المهمة. وتشمل هذه الوثائق أيضا قائمة عروض المزايدات التي تخبر عمَّن شاركوا في كافة المزايدات.

في حال حدوث شيء بشكل خاطئ

حتى في أفضل المعاملات الشرائية للعقارات قد تحدث بعض علامات الاستفهام في أي وقت على طول عملية الشراء. وفي حال حدوث شيء على سبيل المثال لم يتوقعه المشتري فينبغي أن يتوجه المشتري مباشرة إلى البائع. وفي هذه الحالات، يمكن للسمسار فقط توجيه وإبلاغ الطرفين، إلا أنه لا يقوم بالتصرف سواء للمشتري أو البائع. يُرجى أن تسأل السمسار الخاص بك عن القواعد السارية وكيفية المضي قدماً لحل أية مشكلات.

ومع ذلك، إذا كنت تعتقد أن السمسار قد ارتكب خطأ ما، فإنه يمكنك التوجه مباشرة إليه. إذا كنت لا تزال تشعر بعدم الرضاء بعد أول اتصال، فينبغي عليك القيام بتقديم شكوى مكتوبة إلى السمسار. قم بتوثيق العملية على سبيل المثال من خلال إرسال الشكوى عن طريق البريد أو البريد الإلكتروني. وفي حال عدم توصلكم إلى اتفاق على الرغم من ذلك فبكونك مستهلكاً يُمكنك طلب أن يتم النظر في مسألتك لدى لجنة شؤون شكاوى سوق العقارات (Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd).

ستة نصائح سريعة في الطريق للحصول على منزل!

• خذ فكرة جيدة عن سوق العقارات ومستويات الأسعار فيه – قم بالاطلاع على الإحصائيات والإعلانات العقارية على سبيل المثال على Hemnet.se أو Maklarstatistik.se أو على المواقع الإلكترونية الخاصة بمكاتب السماسرة العقاريين.

• تأكد من الحصول على وعد بالقرض – تحدث مع عدة بنوك بشأن تمويل العقار وبشأن القواعد السارية في السويد.

• قم بالذهاب إلى عدة عروض للمنازل – قم بزيارة مناطق السكن المختلفة واذهب إلى العديد من العروض لتأخذ فكرة حول المكان الذي ترغب بالعيش فيه والمعايير التي تبحث عنها في منزلك المستقبلي.

• تذكر أن العطاءات ليست ملزمة وأنه لا يوجد شيء أكيد قبل قيام كل من المشتري والبائع بالتوقيع على العقد.

• قم بطرح الكثير من الأسئلة على السمسار واستفد من معرفتهم -يتم تعيين السماسرة العقاريين في السويد بواسطة البائع إلا أنه يعمل أيضاً من أجل مصالح المشتري.

• تذكر القيام بفحص المنزل – في السويد يكون المشتري ملزماً بواجب الفحص الشامل. قم بفحص المنزل الذي ترغب بشرائه بعناية وقم بتعيين متخصص فحص عقارات إذا لوم الأمر ذلك. إذا ما كنت تخطط لشراء منزل بحصة في ملكية العقار فمن الهام أيضاً الاطلاع على اقتصاد الاتحاد.